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住宅ローン控除

新築、中古住宅で住宅ローン控除を受けるには?購入前にチェック

住宅の購入は大きな買い物です。「住宅を購入したら住宅ローン控除を受ける事が出来るから、住宅ローン控除で減る税金を固定資産税の支払いにしよう。」と思っていたのに、「住宅ローン控除を受ける事ができない」となっては生活に支障がでます。

「借入期間が足りなかった」「面積が足りなかった」とならないためにも、住宅を購入する前に住宅ローン控除の要件を確認しておきましょう。

住宅借入金等特別控除(以下「住宅ローン控除」という)は新築と中古住宅とでは違いがあり、中古住宅の方が要件が少し多くなります。

新築、中古住宅に共通の住宅ローン控除の要件

住宅を購入した人が居住するための住宅

住宅ローン控除は、住宅を購入した人が住むための住宅でなくてはなりません。そのため、賃貸用の住宅、別荘の購入のために、借入をしても住宅ローン控除は使えません。

住宅の床面積が50㎡以上

居住用住宅は床面積が50㎡以上である必要があります。2階建ての住宅であれば、1階と2階を合計した床面積で判断します。

50㎡

・約15坪

・江戸間の場合、約32畳

出典:不動産登記のABC(法務省)

建物の床面積は不動産登記簿謄本を見たらわかるんだ。青の□で囲まれている場所が床面積さ。
レッドくん

1戸建ての場合は、ほとんどの建物が床面積の条件を満たすでしょうが、マンションの場合は床面積に注意が必要になります。マンションの場合は専有部分床面積で判断し、共有部分は含まれません。

床面積の1/2以上を居住用で使用

フリーランスの方が増えてきており、「自宅を居住用兼事務所にしたい」と考えている方もいるのではないでしょうか。

100%住宅を居住用にする場合は問題ありませんが、居住用兼事務所にする場合は注意が必要になってきます。住宅ローン控除は床面積の2分の1以上がもっぱら自己の居住の用に供されている必要があります。

住宅ローン控除は賃貸用の住宅や別荘は適用されない事を考えると、居住用住宅でも半分以上が事務所等であれば、その住宅は事務所がメインとなってしまうのでこの制度が使えなくても納得が出来ます。

その年の合計所得金額が3,000万円以下

住宅ローン控除は所得制限があり、合計所得金額が3,000万円以下でなければ住宅ローン控除を受ける事は出来ません。

ブラックくん
所得が3,000万円も超える事はないから気にしなくても良さそうだな。
所得が3,000万円を超える事は普通考えにくいが、給与所得だけじゃないからな。
レッドくん
ブラックくん
合計所得だから、給与、事業、退職所得なんかも含まれるのか...ところで、3,000万円を超えたらどうなるんだ?
3,000万円を超えた年は住宅ローン控除を受ける事は出来ないが、3,000万円以下の年は控除が受けられるさ。
レッドくん

合計所得金額が3,000万円を超えた年は住宅ローン控除を受ける事は出来ませんが、3,000万円以下の年は住宅ローン控除を受ける事は出来ます。

給与所得のみの場合、2019年までは給与収入が3,220万円以下、2,020年からは3,195万円以下であれば所得金額が3,000万円以下になります。2,020年から給与所得控除額に改正があるため、給与収入が違っています。

住宅を購入後6ヶ月以内に入居し、12月31日まで住む

住宅を取得後、その住宅に取得日から6月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいる必要がありますが、住宅を購入したらすぐに引っ越して、その家に住み続ける事がほとんどなので、あまり気にしなくてもいいです。

借入金は借入期間が10年以上

住宅ローン控除を受けるためには、借入期間が10年以上である必要があります。すぐに借入を返済できるからと、借入期間を10年未満である場合は住宅ローン控除は受けられません。

控除の対象となる借入金は、金融機関等からの借入金であれば借入期間に注意して下さい。

親族からの借入金は対象外

住宅の購入のために、金融機関等ではなく親族から借入をした場合、その借入金は住宅ローン控除の対象にはなりません。

勤務先からの借入金は年0.2%以上のもの

金融機関等、親族ではなく勤務先から借入をする事はありますが、勤務先から借入をした場合は利率がポイントとなります。

勤務先から借りた借入金に対する金利が無利息や、0.2%未満の利率である場合は、その借入金は住宅ローン控除の対象にはなりません。

取得した年の2年前から2年後の5年間税金の優遇措置を受けていない

住宅は買うだけでなく、買い換える事もあります。居住用財産を譲渡、買換えをした時には住宅ローン控除とは別の税金の優遇措置を受ける事が出来ます。

もっと詳しく

居住用財産の譲渡の特例(3,000万円特別控除や軽減税率)

居住用財産の買換え・交換の特例

中高層耐火建築物への買換え・交換の特例

上記の特例の適用を居住した年の前後2年間の間に受けた場合は住宅ローン控除は受ける事が出来ません。

居住した年の翌年、翌々年に別の資産の譲渡で特例の適用を受けた場合は、住宅ローン控除が否認されるから修正申告が必要になるから注意だ。
レッドくん

中古住宅のみの住宅ローン控除の要件はいずれかに該当するもの

ここまで新築、中古住宅どちらにも共通する住宅ローン控除の要件でしたが、中古住宅の場合はさらに要件があり、建築後しようされた事がある住宅で、建築年数、耐震基準、既存住宅売買瑕疵担保保険の加入のいずれかに該当するものである必要があります。

マンション等の鉄筋コンクリート等で建てられた「耐火建築物」の場合は25年以内

木造等で建てられた「耐火建築物以外」の場合は20年以内

一定の耐震基準に適合するもの

既存住宅売買瑕疵担保保険に加入していること

中古住宅の場合は、上記のいずれかに該当する必要があるので、買う前に購入しようとしている住宅が住宅ローン控除の対象か不動産業者に確認をしましょう。

まとめ

住宅ローン控除の要件は以上です。

住宅ローン控除は控除金額も多額になる事が多いので、購入しようとしている住宅が住宅ローン控除の要件を満たすか満たさないか、購入前に確認をする事をオススメします。

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